Lejen i et erhvervslejemål, hvor lejekontrakten var indgået i 1993, og det var aftalt, at lejen kunne reguleres med ændringen i nettoprisindekset, kunne ikke forhøjes til markedsleje. Det har Højesteret afgjort, fordi det ikke udtrykkeligt fremgik af lejekontrakten, at der kunne kræves markedslejeregulering ud over pristalsreguleringen.

Et erhvervslejemål blev udlejet fra 1993, og var derfor omfattet af reglerne i den daværende erhvervslejereguleringslov, der regulerer lejemål, der er indgået i perioden fra den 1. januar 1992 til den 31. december 1999.

Efter en årrække, hvor lejen var blevet reguleret i henhold til ændringen i nettoprisindekset, ønskede udlejer  at forhøje lejen til markedslejen. Lejer gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen og gjorde gældende, at da der var aftalt uopsigelighed, skulle en ret til forhøjelse til markedsleje have hjemmel i lejekontrakten. Lejeren argumenterede for, at når det var aftalt, at lejen blev pristalsreguleret, skulle det udtrykkeligt fremgå af kontrakten, at lejen derudover skulle kunne forhøjes til markedsleje.

Højesterets afgørelse
Højesteret udtalte – med henvisning til Højesterets dom af 19. december 2013 – at ordet ”udtrykkeligt” skal forstås sådan, at det skal fremgå af lejeaftalen med tilstrækkelig tydelighed, at udlejer tillige kan kræve lejeregulering efter lejelovgivningens regler om fastsættelse af lejen til det lejedes værdi.

Den konkrete lejekontrakt indeholdt kun indirekte henvisninger til erhvervslejereguleringslovens regler om det lejedes værdi, hvilket ifølge både landsretten og Højesteret ikke var tilstrækkeligt til at opfylde lovens krav om udtrykkelighed.

Udlejer kunne derfor ikke regulere lejen til markedslejen.

Bech-Bruuns kommentarer
Højesteret fastslår med sin dom, at der stilles strenge krav til fortolkningen af ”udtrykkelighedskravet”. Dette gælder også for udformningen af en lejekontrakt, der er indgået i perioden den 1. januar 1992 til den 31. december 1999, hvis en lejeregulering skal kunne foretages til både markedslejen samt i henhold til nettoprisindekset.

Hvis en sådan lejekontrakt ikke opfylder de strenge krav om udtrykkelighed, kan en lejeregulering til markedslejen kun foretages, hvis udlejer og lejer kan blive enige om det i et tillæg til lejekontrakten.

Højesteret henviser i afgørelsen til Højesterets afgørelse i U.2014.909 om fortolkningen af ”udtrykkelighedskravet” i en anden situation.